Ingatlan ABC 1997

Tartalom

I. AZ INGATLAN TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE,
AZ INGATLANTULAJDONOS JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI .... 8
I/1. AZ INGATLAN TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE.............. 9
1. A tulajdonszerzés leggyakoribb módjai .................................................... 9
2. A tulajdonszerzés előtti teendők................................................................. 9
3. Mit is rejt a tulajdoni lap? ............................................................................ 10
4. A kötelező jogi közreműködés .................................................................... 14
5. Szerződéskötés meghatalmazott útján....................................................... 16
6. Az adásvétel .............................................................................. 17
6.1. Az adásvételi szerződés......................................................................... 17
6.1.1. Ingatlan-adásvételi szerződésminta........................................... 17
6.2. Az adásvételi szerződésminta magyarázata....................................... 19
6.2.1. A szerződő felek............................................................................ 19
6.2.2. Az ingatlan és a tulajdonosi jogosultság meghatározása ....... 20
6.2.3. A vételár........................................................................................... 21
6.2.4. A foglaló és az előleg.................................................................... 23
6.2.5. A jelzálog........................................................................................ 24
6.2.6. Az ügyvédi letét............................................................................ 25
6.2.7. A birtokba adás.............................................................................. 26
6.2.8. A szavatosság................................................................................. 27
a) Szavatosság a vevő tulajdonszerzésének akadálytalanságáért....... 28
b) Szavatosság a vevő tulajdonjogának korlátozásmentességéért ......... 29
6.2.9. A tartozékok kérdése.................................................................... 30
6.2.10. Az illeték.................................................................................... 31
6.2.11. A tulajdonjog fenntartása........................................................... 31
6.2.12. A záróklauzula............................................................................. 32
6.2.13. A tanúk.......................................................................................... 32
6.2.14. Az ügyvédi ellenjegyzés ........................................................... 32
7. A csere ............................32
8. Az ajándékozás............................33
9. Az öröklés............................35
9.1. A törvényes öröklés............................35
9.2. A végrendeleti öröklés ........................................................................... 35
9.3. Az öröklési szerződés............................................................................. 36
9.4. A hagyatéki eljárás.................................................................................. 36
10. Az elbirtoklás ............................38
10.1. Az elbirtoklás feltételei....................................................................... 39
10.2. Az elbirtoklás és az ingatlan-nyilvántartás..................................... 40
10.3. Az elbirtoklási idő beszámítása........................................................ 41
10.4. Az elbirtoklás nyugvása .................................................................... 42
10.5. Az elbirtoklás megszakadása............................................................ 42
11. A külföldiek ingatlanszerzése..................................................................... 43
11.1. A külföldiek tulajdonszerzésének engedélyezése.......................... 43
11.2. A kérelem kellékei............................................................................... 44
1/2. AZ INGATLANTULAJDONOS JOGAI ÉS KÖTELEZETTSÉGEI .... 45
12. Az ingatlantulajdonos jogai, kötelezettségei........................................... 45
12.1. A rendelkezési jog............................................................................... 45
12.2. A használat és a hasznok szedésének joga, szomszédjogok........ 45
12.3. A tulajdonost terhelő kötelezettségek.............................................. 47
a) Szükséghelyzet................................................................................. 47
b) Állami és önkormányzati korlátozások............................47
c) A túlépítés......................................................................................... 48
12.4. A haszonélvezet és a használat............................48
12.5. Az elidegenítési és terhelési tilalom............................51
12.6. A telki szolgalom............................52
13. A közös tulajdon............................53
13.1. A közös tulajdon keletkezése, szabályai.......................................... 53
13.2. A közös tulajdon megszüntetése...................................................... 56
14. A társasháztulajdon..................................................................................... 57
14.1. Társasház létesítése............................................................................. 57
14.2. Az alapító okirat.................................................................................. 58
15. A házassági vagyonjog és az ingatlan...................................................... 59
15.1. Közös vagyon, külön vagyon ........................................................... 59
15.2. Házassági vagyonjogi szerződés...................................................... 60
II. AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS....................................................... 63
1. Az ingatlan-nyilvántartás fogalma és céljai .............................................. 65
2. Az ingatlan-nyilvántartás tárgya ................................................................ 65
2.1. önálló ingatlanok................................................................................... 65
2.1.1. A földrészlet................................................................................... 66
2.1.2. Az önálló tulajdonú épület.......................................................... 67
2.1.3. Társas- és szövetkezeti házban levő egyéb önálló ingatlanok............................68
2.1.4. Közterületről nyíló pince............................................................. 69
21.5. Termőföld részarány-tulajdon .................................................... 69
2.1.6. Idegen tulajdonon létesített társas-, szövetkezeti ház építményrészei ..............70
2.2. Az ingatlan-nyilvántartás tartalma.............................................. 70
2.2.1. Az ingatlanra vonatkozó adatok................................................ 71
2.2.2. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok.................... 73
22.3. Az ingatlanhoz kapcsolódó jogi szempontból jelentős tények .... 75
2.2.4. Az ingatlan-nyilvántartás munkarészei................................... 76
2.2.4.1. A tulajdoni lap........................................................................... 77
2.2.4.2. Térképek..................................................................................... 78
2.2.4.3. Egyéb munkarészek, irattár.................................................... 78
3. Az ingatlan-nyilvántartási alapelvek, azok érvényesülése
a gyakorlatban.............................................................................................. 78
3.1. A bejegyzés (notatio) elve...................................................................... 79
3.2. A rangsor (prioritás) elve ..................................................................... 81
3.3. A valósággal egyezőség elve ............................................................... 82
3.4. A közhitelesség (publica) elve............................................................. 82
3.5. Az okirati elv.......................................................................................... 84
3.6. A nyilvánosság (publicitás) elve ......................................................... 85
3.7. A kötelező használat elve..................................................................... 86
3.8. A teljesség elve....................................................................................... 86
4. Változások vezetése az ingatlan-nyilvántartásban ................................. 87
4.1. A változás okai, az ingatlan-nyilvántartási eljárás sajátosságai..... 87
4.2. Az ingatlan adatainak változásával kapcsolatos eljárás.................. 88
4.3. Az ingatlanokra vonatkozó jogok és tények változásával
kapcsolatos eljárás.................................................................................. 90
5. Egyes, gyakran előforduló tulajdoni formák, épületek
nyilvántartásának sajátos esetei, egyes ügyletek.................................... 92
5.1. Társasház, szövetkezeti ház.................................................................. 92
5.2. Önálló tulajdonú épület........................................................................ 94
5.3. Beépített földrészleten létesített épületrészek
ingatlan-nyilvántartási rendezése ...................................................... 96
5.4. A tulajdonközösség, annak megszüntetése....................................... 96
5.4.1. Elővásárlási jog gyakorlása........................................................ 99
5.4.2. A közös tulajdon megszüntetése............................................... 98
5.5. A vételi jog (opció).................................................................................100
5.6. Jelzálogjog szerződések (ranghelyről történő rendelkezés)............101
5.7. Szerződés érvényességéhez szükséges, külön jogszabályban
meghatározott hatósági engedélyek, jóváhagyások, igazolások .... 104
6. A földhivatali elsőfokú eljárás.....................................................................106
6.1. Iktatás, széljegyzés ................................................................................107
6.2. Hiánypótlási eljárás...............................................................................107
6.3. Földhivatali érdemi döntés, határozathozatal, bejegyzés ...............108
6.4. A határozat megküldése.......................................................................108
7. Jogorvoslatok az ingatlannyilvántartási eljárásban ................................109
7.1. A határozat (bejegyzés, átvezetés) kijavítása, kiegészítése
az elsőfokon eljáró földhivatalnál.......................................................109
7.2. Fellebbezés az elsőfokú határozat ellen .............................................110
7.2.1. A fellebbezés sorsa az elsőfokú körzeti földhivatalnál ..........110
7.2.2. A fellebbezés sorsa a másodfokú megyei földhivatalnál.......111
7.2.3. A körzeti földhivatal feladata a megyei földhivatal
határozatával kapcsolatban.........................................................111
7.2.4. A megyei földhivatal határozatának orvoslása .......................112
7.2.5. Ingatlan-nyilvántartási perek.....................................................112
III. AZ INGATLANÉRTÉKESÍTÉS ÉS -HASZNOSÍTÁS ADÓZÁSA.....115
III/1. AZ INGATLANÉRTÉKESÍTÉS ADÓZÁSA ....................................117
1. Az ingatlanértékesítésről általában............................................................117
1.1. Az ingatlanértékesítés helye a személyi jövedelemadóban............117
1.2. Foglaló, bánatpénz.................................................................................117
1.3. Ingatlan, vagyoni értékű jog ................................................................117
1.4. Adómentes ingatlanértékesítés............................................................118
2. Az ingatlanértékesítés jövedelmének megállapítása...............................118
2.1. A bevétel meghatározása......................................................................118
2.2. A szerzés és értékesítés időpontja .......................................................119
2.3. A bevételből levonható költségek .......................................................120
2.3.1. A szerzésre fordított összeg.......................................................120
2.3.2. Értéknövelő beruházások ..........................................................121
2.3.3. A szerzéssel és értékesítéssel összefüggő kiadások...............123
2.3.4. A költségek igazolása .................................................................124
2.4. A jövedelem megállapítása ..................................................................125
3. A jövedelem lakáscélú felhasználása.........................................................126
3.1. A lakáscélú felhasználás tárgyi, személyi és időbeli korlátai .........127
3.2. A lakáscélú felhasználás igazolása......................................................129
3.3. Az adó mértéke, megfizetése és bevallása.........................................129
3.4. A lakásszerzési kedvezmény elvesztése ............................................130
4. Speciális ingatlanértékesítések adózása....................................................132
4.1. Amikor a megszerzési érték nem állapítható meg...........................132
4.2. Az apport mint ingatlanértékesítés.....................................................132
4.3. Társasházi ingatlanértékesítés.............................................................133
4.4. Birtokösszevonási célú önkéntes földcsere........................................133
4.5. Önkormányzattól vásárolt ingatlan értékesítése..............................134
4.6. Kárpótlással szerzett föld értékesítése ...............................................134
5. Ingatlanértékesítéssel összefüggő ÁFA-szabályok..................................134
5.1. Lakóingatlan értékesítésének ÁFA-ja.................................................134
5.2. ÁFA-alany ingatlanértékesítése...........................................................135
5.3. Első értékesítés................................................................135
5.4. Magánerős lakásépítés, -felújítás, -közművesítés.............................135
III/2. AZ INGATLANHASZNOSÍTÁS ADÓZÁSA.................................137
6. Bérbeadás............................137
6.1. Bérbeadás magánszemélyként ............................................................137
6.2. Bérbeadás egyéni vállalkozóként........................................................137
6.3. Adószám, nyilvántartás hitelesítése ...................................................137
6.4. Bejelentendő adatok..............................................................................138
6.5. Változás bejelentése, a bejelentés elmulasztásának szankciói........138
7. A bérbeadás jövedelmének meghatározása..............................................139
7.1. A jövedelem megállapításának lehetőségei.......................................139
7.1.1. A 90 százalékos jövedelemszámítás .........................................139
7.1.2. Tételes költségelszámolás..........................................................139
7.2. A bevétel megállapítása ........................................................................140
7.3. A költségelszámolás szabályai.............................................................140
7.3.1. A költségelszámolás általános szabályai .................................140
7.3.2. Mi lehet költség? .........................................................................141
7.33. Mi nem lehet költség?.................................................................145
8. Az SZJA előlegfizetés szabályai .................................................................146
8.1. A magánszemély adóelőlege................................................................146
8.2. Adóelőleg egyéni vállalkozóként........................................................147
8.3. Adóbevallás, könyvvezetési kötelezettség ........................................147
8.4. Könyvvezetési kötelezettség................................................................148
8.5. Helyi adó fizetési kötelezettség...........................................................148
9. A bérbeadással kapcsolatos ÁFA-szabályok ............................................149
9.1. ÁFA-alanyiság........................................................................................149
9.1.1. Tárgyi adómentesség..................................................................149
9.1.2. ÁFA-kötelezettség.......................................................................150
9.1.3. Alanyi adómentesség..................................................................150
9.2. A kereskedelmi szálláshelyadás külön szabályai .............................151
9.3. Számlaadási kötelezettség....................................................................151
10. A bérbeadás különleges formái................................................................152
10.1. Közös tulajdon bérbeadása ..............................................................152
10.2. Társasház általi bérbeadás ...............................................................152
III/3. LAKÁSCÉLÚ KEDVEZMÉNYEK AZ SZJA-BAN..........................153
11. A lakáscélú megtakarítások adókedvezménye ......................................153
12. Hogyan kell a megtakarítás lakáscélú felhasználását igazolni? .........154
13. A lakáscélú hitel törlesztésének kedvezménye......................................154
14. A kamatmentes vagy kedvezményes kamatozású hitel adójogi
megítélése ....................................................................................................155
15. A vissza nem térítendő munkáltatói támogatás adózása......................155
16. Az önkormányzat által nyújtott kedvezményes kamatozású lakáskölcsön, vissza nem térítendő helyi önkormányzati támogatás.......156
17. Szociális törvény alapján nyújtott kamatmentes kölcsön....................156
18. Alapítvány által nyújtott lakáscélú hitel kamatkedvezménye............156
IV. AZ ILLETÉK...............................................................................................159
1. Az illetékről általában..................................................................................161
2. Az illetékfizetés............................162
2.1. Az illetékkötelezettség keletkezése.....................................................162
2.2. Az illeték alapja, mértéke.....................................................................162
2.2.1. Öröklési, ajándékozási illeték....................................................163
2.2.2. Visszterhes vagyonátruházási illeték.......................................164
23. Az ingatlannal kapcsolatos illetékmentességek................................166
24. A vagyoni értékű jog értékének megállapítása.................................167
25. Az illeték megfizetése...........................................................................168
2.6. Méltányosság az illetékfizetésnél........................................................169
V. A LAKÁS-TAKARÉKPÉNZTÁR RENDSZERE ...................................171
1. Lakás-takarékpénztárak Európában..........................................................173
2. A lakás-takarékpénztárak törvényi szabályozása ...................................174
3. Az alapításra és ellenőrzésre vonatkozó előírások..................................174
4. Az alaptevékenység .....................................................................................175
5. A lakás-előtakarékossági szerződésre vonatkozó szabályok.................175
5.1. Az állami támogatás szerepe - avagy segíts magadon, az állam is megsegít......176
6. A kölcsönnyújtás módja ..............................................................................179
7. Hitelnyújtás............................181
8. Az áthidaló kölcsön......................................................................................182
9. A konstrukciók jellemzői.............................................................................182
VI. A LAKÁSFINANSZÍROZÁS .................................................................185
1. Lakásépítési kedvezmény...........................................................................187
2. Kamattámogatás............................188
3. Törlesztési támogatás...................................................................................189
3.1. Lakáscélú megtakarítások támogatása...............................................189
3 2. A lakásszövetkezetek, a társasházak támogatása.............................189
4. Mozgássérültek támogatása........................................................................190
5. Helyi önkormányzati támogatás................................................................190
VII. AZ INGATLANOK BIZTOSÍTÁSA....................................................193
1. Bevezetés............................195
2. Biztosítási események, kizárások...............................................................195
21. Tűzbiztosítás.........................................................................................195
2.2. Villámcsapás .......................................................................................... 196
2.3. Robbanás ................................................................................................196
2.4. Viharkár..................................................................................................196
2.5. Hónyomáskár........................................................................................196
2.6. Betöréses lopás ......................................................................................197
2.7. Vízvezeték törése ..................................................................................197
2.8. Földrengés..............................................................................................197
3. A biztosítási összeg ............................199
4. Társasházi és lakásszövetkezeti épületek biztosítása .............................200
5. Vagyonvédelem, kármegelőzés - néhány jó tanács................................201
MELLÉKLETEK...............................................................................................205
1. sz. melléklet............................206
2. sz. melléklet............................208
3. sz. melléklet.................................210
4. sz. melléklet............................211

Témakörök