Ingatlanfejlesztés Magyarországon

Szerző

Lektor

Budapest

'Dr. Hajnal István: Ingatlanfejlesztés Magyarországon ' összes példány

Kiadó:	Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző Intézet
Kiadás helye:	Budapest
Kiadás éve:	2000
Kötés típusa:	Ragasztott papírkötés
Oldalszám:	208 oldal
Sorozatcím:
Kötetszám:
Nyelv:	Magyar
Méret:	24 cm x 17 cm
ISBN:	963-431-811-8

Értesítőt kérek a kiadóról

A beállítást mentettük,
naponta értesítjük a beérkező friss
kiadványokról

Előszó

A tanfolyami jegyzet, amelyet a tisztelt Olvasó a kezében tart, egy új, komplex és szerteágazó szakma leírására vállalkozik. A kiadó 1995-ben megjelentette az „Ingatlanértékelés Magyarországon" című jegyzetet, amely az ingatlanok érték megállapításának hazai és nemzetközi módszereivel foglalkozott, és amely kitért az ingatlanokkal kapcsolatos gazdaságossági számítások alapjaira is. Bizonyos értelemben ez a könyv az említettnek a folytatása, még inkább a kiterjesztése. Az ingatlanhasznosítást megalapozó gazdaságossági (értékelési) számításoktól elindulva, az ingatlanszakma a globalizálódó ingatlanipar támogatására alakult át, szakértői, konzultánsi feladatokat ellátva az ingatlanipar minden területén. Mi is ez az egészen új keletű, de rohamosan terjedő fogalommal leírt új iparág, az „ingatlanipar"?
Az ingatlanpiac a világ egyik legnagyobb, lassan összeolvadó piaca. Az újabb szakirodalom azonban már nem is ingatlanpiacról, hanem ingatlaniparról beszél. Ez a fogalom magában foglalja az építőipart, a bútoripart és az egyéb berendezési, felszerelési tárgyak piacát, de magában foglalja az összes ingatlannal kapcsolatos tanácsadási, szakértési és tervezési tevékenységeket is. Ahogyan ezek a tevékenységek egyre komplexebbekké, összetettebbeké válnak, úgy lesz egyre inkább elválaszthatatlan a projekt management a belsőépítészettől, az ingatlanértékelés a fejlesztési tanácsadástól, a marketing az építészettől. A mai építészek már ugyanis a bérbeadóval, a reklámszakemberrel és a jövőbeli üzemeltetővel közösen „találják ki" az épületet, tervezik meg annak teljes életciklusát a maximális gazdaságosságra törekedve. Azok a szakmák, amelyek korábban önálló tevékenységi körrel, jól leírható határokkal rendelkeztek, mára egyre inkább egymásba olvadtak. Vegyünk példaként egy modern irodaépületet! Leggyakrabban az építkezést nem az épület iránti igény, hanem a pénzügyi-befektetői elvárás indítja be. Ennek alapján végzik el a legmegfelelőbb telek felkutatását, hogy azon a maximális bevétel-termelőképességű irodaházat helyezhessék el. Összeállítják azt a csomagot, amelynek alapján a létesítményt finanszírozni fogják. Az előzetes koncepciótervek alapján brókerirodák máris megkezdik a bérbeadást, a hirdetést. Az épületet az addigra leszerződött ügyfél igényei szerint fejezik be, amelyben a tervek már a belső elrendezést, a munkakapcsolatokat, a folyamatokat is figyelembe veszik. A szakági tervezők - például a klimatizálás tervezője - a kiválasztott rendszerek szállítójával együtt dolgozza ki a terveket. A belsőépítész a használó igényei, sztenderdjei szerinti beépített bútorokkal, előre gyártott felszerelési tárgyakkal dolgozik, és ehhez intenzíven bevonja az ezeket szállító szakcégeket. Minden tervezési folyamat erősen specializált, de ugyanakkor illeszkednie kell a közös végcélhoz. Az irodaház kivitelezését is szakcég koordinálja, amely a nagyszámú közreműködő összehangolt, hatékony munkáját biztosítja. A műszaki átadás után kezdődik a koordinálás legnehezebb fázisa, a felszerelés és a beköltözés előkészítése. A bérlő olyan ingatlanba költözik, amelyben egyetlen nap kihagyás nélkül folytathatja tevékenységét, ahol az összes eszköz készen, működőképesen várja. Az épület működőképességét folyamatosan fenn kell tartani, erről az épülettel együtt megtervezett létesítménygazdálkodási rendszer gondoskodik. A klimatizálásra például a kivitelezési időszakban már hosszú távú karbantartási szerződést is kötöttek, amely alapján az épület üzemeltetője bármely felmerülő gondot a specializált szakemberek számára azonnali intézkedésre átadhat. Vissza

Tartalom

1. BEVEZETÉS 7
2. AZ INGATLANFEJLESZTÉS JOGI ELŐKÉSZÍTÉSE 15
2.1 Szerződések 15
2.2 Ingatlan-nyilvántartás 16
2.3 Építési szabályozás 18
2.4 Ingatlanadózás 19
2.5 További aktuális kérdések 21
2.5.1 Fejlesztések elszámolása bérleti jog, bérlet esetében 21
2.5.2 A fejlesztő szervezet 22
2.5.3 Opció, előszerződés 22
2.5.4 Kisajátítás 23
2.5.5 önkormányzati területfejlesztési rendeletek 24
2.5.6 Variációk a bérleti díjakra és a bérleti szerződésekre 24
2.5.7 Ingatlankezelési szerződések 26
2.5.8 Társasházak 26
2.5.9 Közbeszerzés 27
2.6 Ajánlott olvasmányok az ingatlanjog fejezethez 28
3. INGATLANFINANSZÍROZÁS 29
3.1 Finanszírozás saját forrásból 30
3.2 Finanszírozás hitelből 31
3.2.1 Az ingatlanos hitelek szokásos formái 31
3.2.2 A hitelkérelem elbírálásának általános szabályai 33
3.3 Speciális finanszírozási intézmények 34
3.4 Lakásfinanszírozás 35
3.5 További aktuális kérdések 37
3.5.1 A finanszírozási megállapodások fő feltételei 37
3.5.2 Alapul vett kamatlábak 38
3.6 Ajánlott olvasmányok az ingatlanfinanszírozás fejezethez 39
4. INGATLANÉRTÉKELÉS 41
4.1 Az érték formái 41
4.2 Alkalmazott értékelési módszerek 42
4.3 Speciális értékelési módszerek - a profit módszer 44
4.4 Speciális értékelési módszerek - a maradványérték módszer 45
4.5 Az értékelés formai megjelenítése 47
4.6 További aktuális kérdések 49
4.6.1 Az adózás figyelembevétele 49
4.6.2 Leggazdaságosabb és legjobb hasznosítás 49
4.7 Ajánlott olvasmányok az ingatlanértékelés fejezethez 50
5. INGATLANFEJLESZTÉSI TANULMÁNYOK 51
5.1 A tanulmányok célja és megrendelői 51
5.2 A tanulmányok szokásos tartalma 51
5.3 Gazdasági elemzések, érzékenységvizsgálat 54
5.4 Befektetői tájékoztató 58
5.5 További aktuális kérdések 60
5.5.1 Kockázatok felmérése 60
5.5.2 A kockázatok kezelése 61
5.5.3 Marketinganyag vagy szakvélemény? 62
5.6 Ajánlott olvasmányok az ingatlanfejlesztési tanulmányok fejezethez 63
6. PROJEKT MANAGEMENT 65
6.1 Az ingatlanfejlesztési projekt 65
6.2 A projekt szervezete és irányítása 71
6.3 A projekt lebonyolítása 75
6.4 További aktuális kérdések 78
6.4.1 Az ingatlanfejlesztési projekt hatékonyságának mérése 78
6.4.2 „Szuperprojektek" 78
6.5 Ajánlott olvasmányok a projekt management fejezethez 79
7. INGATLANKÖZVETÍTÉS 81
7.1 Az ingatlanközvetítésről általában 81
7.2 A hazai ingatlanközvetítés sajátosságai 85
7.3 Kommunikáció 88
7.4 Marketingterv és realizáció 90
7.5 További aktuális kérdések 92
7.5.1 A bérleti szerződések 92
7.5.2 Előszerződések és opciók 93
7.5.3 A nagy "deal" 93
7.6 Ajánlott olvasmányok az ingatlanközvetítés fejezethez 94
8. LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁS 95
8.1 A Facility Managementről 95
8.2 Az FM eszközei 102
8.3 A költségcsökkentés módjai 103
8.4 Az FM szervezet felépítése, outsourcing 109
8.4.1 Az FM szervezet felépítése 109
8.4.2 Az outsourcing formái 111
8.4.3 Az outsourcing előnyei és hátrányai 113
8.5 További aktuális kérdések 114
8.5.1 Helytervezés 114
8.5.2 Az FM beillesztése az ingatlanfejlesztés folyamatába 121
8.5.3 Az FM bevezetése, átállás a korszerű FM eljárásokra 123
8.5.4 Létesítmények auditja 125
8.6 Ajánlott olvasmányok a létesítménygazdálkodás fejezethez 130
9. HÁLÓZATOK FEJLESZTÉSE 131
9.1 Ingatlan-hálózatok 131
9.2 Hálózatok létrehozása 133
9.3 Hálózatok portfolió-kezelése 135
9.4 További aktuális kérdések 137
9.4.1 Mennyiségi és minőségi különbség 137
9.4.2 Hálózatok optimalizálása 138
9.4.3 Helykeresés 139
9.5 Ajánlott olvasmányok a hálózatok fejlesztése fejezethez 142
10. ESETTANULMÁNY: EGY IFJÚSÁGI TÁBOR FEJLESZTÉSE 143
10.1 Bevezetés az esettanulmányhoz 143
10.2 Az ingatlan ismertetése 144
10.3 Felülvizsgálati szakvélemény 151
10.4 Tulajdonosi Tájékoztató (modellvizsgálat) 158
10.5 Pályázati felhívás 170
10.6 Információs memorandum 175
11. ESETTANULMÁNY: SZEMELVÉNYEK EGY BANK INGATLANOSZTÁLYÁNAK ÉLETÉBŐL 177
11.1 Bevezetés az esettanulmányhoz 177
11.2 Ingatlanokkal kapcsolatos számítástechnikai adatbázis felépítése 180
11.2.1 A projekt-kontrolling folyamata, szoftverei (belső javaslat, egy az azonnali intézkedések közül) 180
11.2.2 Feljegyzés a RE programmal kapcsolatos eddigi tapasztalatokról (központ számára) 181
11.3 Ingatlan-értékelés felülvizsgálata 185
11.3.1 Megbízói utasítások az értékelő számára 185
11.3.2 Érték-korrekciós űrlap 187
11.4 Cégjelzések elhelyezése 188
11.5 Költözés 188
11.5.1 Középtávú elhelyezkedési terv előterjesztésének tartalomjegyzéke 188
11.5.2 Középtávú elhelyezkedési terv előterjesztésének néhány fejezete 189
11.6 Fiókhálózat megvalósítása 191
11.6.1 Költségvetési terv formula 191
11.6.2 Javaslat új ingatlanokra egyes régiókban (jegyzőkönyv belső értekezletről) 191
11.7 Az ingatlanosztály szervezete 193
11.7.1 Javaslat az ingatlanosztály feladataira és felépítésére 193
11.7.2 A Beruházó Kft. döntési hatáskörei és aláírási jogosultságai 196
11.8 Hosszú távú stratégia 198
11.8.1 Üzemeltetési költségek csökkentésének lehetőségei (felmérési űrlap) 198
11.8.2 Beruházó Kft. jövőbeli szerepe, célja (belső körözvény) 200
12. ÖSSZEFOGLALÓ KÉRDÉSEK 205

Témakörök

Dr. Hajnal István

Dr. Hajnal István műveinek az Antikvarium.hu-n kapható vagy előjegyezhető listáját itt tekintheti meg: Dr. Hajnal István könyvek, művek

Megvásárolható példányok

Nincs megvásárolható példány
A könyv összes megrendelhető példánya elfogyott. Ha kívánja, előjegyezheti a könyvet, és amint a könyv egy újabb példánya elérhető lesz, értesítjük.

Előjegyzem