Az ingatlanforgalmazók kézikönyve

Tartalom

Bevezetés............................................................................................. 3
Rövidítések.......................................................................................... 5
I. Fejezet
Az ingatlanokról általában............................................................. 13
1. Ingatlannak minősülő építmény (ingó és ingatlan dolog)............. 13
2. A lakások, üdülők és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek
(üzletek, műhelyek stb.) megkülönböztetése................................ 16
a) A lakás fogalma........................................................................ 17
b) A helyiség fogalma (az üzlet működése, építésügyi
előírások)..................................................................................23
3. A telkek (területek) csoportosítása. Belterület, külterület.
Lakótelek, üdülőtelek....................................................................27
4. A telekalakítás általános szabályai................................................29
5. A telekhatárból eredő jogvita........................................................32
6. Az ingatlanok megkülönböztetése a tulajdonjog alapján..... ........39
a) Az állami és önkormányzati tulajdon.......................................40
b) A magántulajdon......................................................................42
c) A gazdasági társaságok, egyesületek, alapítványok,
egyházak és más jogi személyek tulajdonában álló
ingatlanok.................................................................................43
d) A „vegyes" tulajdonban álló ingatlan.......................................44
II. Fejezet
Az ingatlanforgalomban részt vevő jogalanyok és képviseletük.. 45
L A természetes személyek és jogi személyek.................................45
2. A jogképesség és a cselekvőképesség........................................... 46
3. A képviselet. A társasház közös képviselője.................................48
4. A megbízási szerződés és a meghatalmazás.............................. 50
5. Az ingatlanközvetítő megbízási díja............................................. 52
III. Fejezet
A tulajdonjog megszerzése szerződéssel........................................ 57
L A szerződésekről általában............................................................ 57
a) Az előszerződés........................................................................ 59
b) Az elővásárlási és visszavásárlási jog...................................... 61
c) A vételi jog............................................................................... 69
d) A szerződés megkötése. Az ingatlan-átruházási szerződés
érvényessége............................................................................ 69
e) Az elidegenítési és terhelési tilalom......................................... 80
f) A szerződést biztosító mellékkötelezettségek (foglaló,
jelzálogjog, óvadék, kezesség vállalása).................................. 82
g) A szerződések értelmezése. A lemondás.................................. 87
2. A szerződés érvénytelensége és jogkövetkezményei.................... 88
a) A semmis szerződés................................................................. 89
b) A megtámadható szerződés......................................................90
c) Az érvénytelen szerződés jogkövetkezményei......................... 95
3. A szerződésszegés......................................................................... 97
4. Az ingatlanforgalomban kötött szerződésekről.......................... 100
a) Ingatlanok adásvétele...............................100
b) Kellékszavatosság és jogszavatosság.................................................102
c) Önkormányzati és állami lakások (helyiségek) értékesítése.. 103
d) A vételi jog és az elővásárlási jog a lakástörvényben........................104
e) A társasházban és a szövetkezeti házban lévő lakások
és nem lakás céljára szolgáló helyiségek értékesítése........... 121
f) A szülők által a gyermeknek vásárolt lakás......................................................123
g) Ingatlanok cseréje...........................................125
h) Ingatlan ajándékozása..................................126
i) Ingatlan tulajdonjogának átruházása tartási, életjáradéki
szerződéssel. Az öröklési szerződés............132
IV. Fejezet
Ingatlantulajdon megszerzésének egyéb fontos esetei.........................139
1. Ingatlanárverés.........................................................................139
2. Ingatlan tulajdonjogának megszerzése elbirtoklással..................................140
3. Ingatlan tulajdonjogának megszerzése ráépítéssel
és toldaléképítkezéssel................................................................ 145
4. A túlépítés......................................................... 149
V. Fejezet
A házastársak ingatlanszerzésének családjogi szabályai........... 150
VI. Fejezet
A külföldiek ingatlanszerzése....................................................... 153
VII. Fejezet
Az ingatlanok használata (használati jogok).............................. 157
1. A földhasználat........................................................................... 157
2. A haszonélvezet és a használat................................................... 157
3. Telki szolgalom........................................................................... 163
VIII. Fejezet
A közös tulajdon használata és megszüntetése......................................................164
1. A közös tulajdonban lévő ingatlan használata........................................................165
2. Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése..............................................................169
3. A Legfelsőbb Bíróság eseti döntései......................................................................................182
IX. Fejezet
A társasház és a lakásszövetkezet................................................. 184
1. A társasház megkülönböztetése a lakásszövetkezettől............... 184
2. A társasházakra vonatkozó külön rendelkezések........................ 185
a) Az alapító okirat...........................................................................................................185
b) A különtulajdon, a közös tulajdon. Építkezés a társasházban 187
c) A költségek viselése.................................191
d) A társasház-közösség ügyeinek intézése...............................................192
e) A társas-üdülők és a társas-garázsok..............194
3. A lakásszövetkezetekre vonatkozó külön rendelkezések............ 195
a) A lakásszövetkezeti tagsági viszony...................................... 195
b) Tulajdoni és használati viszonyok a lakásszövetkezetben..... 197
c) A lakásszövetkezet gazdálkodása........................................... 198
X. Fejezet
A lakások bérbeadása.................................................................... 199
1. Az új lakástörvény hatálybalépése előtt keletkezett bérleti,
bérlőtársi és társbérleti jogviszony............................................. 200
2. A bérlőkiválasztási jog és a bérlőkijelölési jog gyakorlása ....... 203
3. Hatályon kívül helyezett lakásjogi rendelkezések...................... 204
a) A lakás (helyiség) kiutalásának megszűnése......................... 204
b) A lakásigény mértéke............................................................. 205
c) Átmeneti, vállalati bérlakás, szolgálati lakás megszűnése..... 205
d) A jogszabály alapján keletkező bérlőtársi jogviszony........... 205
e) A felmondási polgári per megindítása................................... 206
f) A lemondás megszűnése és a lakásbérleti jog folytatásának
szűkítése........................ 206
g) A lakás elhagyása és a jogcím nélküli használat
megkülönböztetése.................. 207
4. A lakásbérlet keletkezése............................................................ 207
5. A lakásbérleti szerződés, illetőleg a lakbér módosítása.............. 210
6. A bérbeadót terhelő kötelezettségek........................................... 212
7. A bérlőt terhelő kötelezettségek.................................................. 214
a) A bérlő lakbérfizetési kötelezettsége...................................... 214
b) A bérlő karbantartási kötelezettsége. A lakás átalakítása,
korszerűsítése............................. 215
c) A bérlőtársi és társbérleti jogviszony..................................... 216
XI. Fejezet
A házastársak (élettársak) lakáshasználata................................220
1. A házastársak lakáshasználata....................................................220
a) A házastársak bérlőtársi jogviszonyának keletkezése
1994. január 1-je előtt............................................................220
b) Bérlőtársi jogviszony keletkezése az új lakástörvény
hatálybalépése után................................................................222
2. A házastársak lakáshasználatának rendezése..............................222
3. A garázs, üzlet, műhely stb. jogi sorsa a házasság felbontása
után .......................226
4. Az élettársak vagyoni viszonyai..........................227
XII. Fejezet
A lakásbérlet megszűnése.............................................................. 229
1. A lakásbérleti szerződés felmondása.......................................... 230
2. A bérbeadó indokolás nélküli felmondási joga........................... 231
3. A bérlő felmondása..................................................................... 233
4. Felmondás cserelakás felajánlásával........................................... 233
5. A lakásbérleti jog folytatása........................................................ 235
6. A lakáscsere................................................................................. 237
Xffl. Fejezet
A helyiségek (üzletek, irodák, műhelyek stb.) bérbeadása......... 239
XIV. Fejezet
Az ingatlan-nyilvántartásról......................................................... 244
1. Az ingatlan adatai....................................................................... 245
2. Az ingatlanhoz kapcsolódó jogok bejegyzése............................ 246
3. Az ingatlanhoz kapcsolódó tények bejegyzése........................... 248
4. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok....................................... 250
5. A széljegyzés és a határozat......................................................... 251
XV. Fejezet
Az adó- és illetékfizetési kötelezettség az ingatlanforgalomban 252
1. Illetékfizetési kötelezettség......................................................... 252
2. Adófizetési kötelezettség............................................................ 257
XVI. Fejezet
Jogorvoslatok az ingatlanforgalomban....................................... 263
1. Jogorvoslati fórumok.................................................................. 263
2. A Legfelsőbb Bíróság állásfoglalásai lakás és földhivatali
ügyekben..................................................................................... 264
Szerződésminták.............................................................................269
Függelék
A 8/1995. (V. 25.) BM rendelet az ingatlanközvetítői
szakképesítés és vizsgáztatás követelményeiről.........281

Témakörök