A társasház-kezelés gyakorlata 1998

Tartalom

Bevezető 11
Alapismeretek a társasházról a társasházi törvény tükrében 13
A társasházi törvényről általában 14
A társasház 16
A társasház jogszabály szerinti definiálása 16
A társasház lényege, természetrajza 17
Társasház alapítása 18
Társasház, alapítása, meglévő épület esetén 18
Társasház alapítása új épület esetén 19
Ingatlan-nyilvántartás 19
Tulajdoni Viszonyok a Társasházban 20
Külön tulajdon 20
Közös tulajdon 21
A Társasház Szervezete (Szervezeti egységek és azok feladat- hatásköre) 22
Közgyűlés 23
Részközgyűlés 25
Közös képviselő vagy intéző bizottság 25
A társasház-kezelési tevékenység meghatározása 27
Társasház-kezelő és/vagy közös képviselő 28
A társasház-kezelés alaprendszerei (típusai), a lehetséges társasház-kezelők 28
Önmenedzselő társasház 29
Vállalkozó társasház-kezelők 29
Az új közös képviselő kiválasztásának szempontjai 29
Belső vagy külső megoldás 30
A társasház felkészülése az új közös képviselő kiválasztására 38
A közös képviselő szempontjai a társasház-kezelés vállalására 39
Számvizsgáló bizottság 40
Működési Szabályok a Törvény szerint 41
A közgyűlés, működésének szabályai 41
A közgyűlés összehívása, határozatképessége 41
Döntéshozatali és végrehajtási szabályok 42
A társasház gazdálkodási szabályai 43
Gazdálkodás 46
Tervezés, költségvetési terv 53
Elszámolás 55
Fogalmak - értelmező rendelkezések 56
A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSÉNEK SZABÁLYOZÁSI RENDJE 58
Alapító okirat 61
Szervezeti- Működési Szabályzat 61
Házirend 63
Alapozó és szakismeretek a társasház sikeres működtetéséhez 63
A társasház, mint szervezeti forma (struktúra) 63
A stratégia értelmezése 63
A teljesítmény mércéje 64
A szervezet strukturális jellemzői 64
Munkamegosztás és annak szabályozása 64
A HATÁSKÖRMEGOSZTÁS (DÖNTÉSI CENTRALIZÁCIÓ - DECENTRALIZÁCIÓ)
ÉS ANNAK SZABÁLYOZÁSA 65
A KOORDINÁCIÓ ÉS ANNAK SZABÁLYOZÁSA 65
A KONFIGURÁCIÓ (A SZERVEZET SZÉLESSÉGI ÉS MÉLYSÉGI TAGOLTSÁGA) 65
A jogi szervezeti, struktúra és a munkaszervezeti struktúra értelmezése 65
Szervezetalakítás 66
SZERVEZETTERVEZÉS 66
SZERVEZETFEJLESZTÉS 66
A társasház-kezelés szervezési-, menedzselési elvei, eszközei 66
A TÁRSASHÁZ GAZDÁLKODÁSI ÉS ADMINISZTRÁCIÓS KÖTELEZETTSÉGEI 67
Bejelentési kötelezettségek 67
Adószám kérése (apeh bejelentkezési kötelezettség) 68
BANKSZÁMLANYITÁS (SZÁMLAVEZETÉSI KÖTELEZETTSÉG) 68
TÁRSADALOMBIZTOSÍTÁSI TÖRZSSZÁM KÉRÉSE (TB BEJELENTÉSI KÖTELEZETTSÉG) 68
KÖZMŰVEKNEK ÉS MÁS SZOLGÁLTATÓKNAK BEJELENTÉS 68
Kötelezettségek 69
BESZÁMOLÁSI ÉS KÖNYVVEZETÉSI KÖTELEZETTSÉGEK 69
BEVALLÁSI ÉS ADÓZÁSI KÖTELEZETTSÉGEK 69
A magánszemélyek jövedelemadója (SZJA) 70
Társasági adó 70
Általános forgalmi adó (ÁFA) 70
Helyi iparűzési adó 70
Járulékok 70
Egyéb adminisztrációs kötelezettségek 71
A TÁRSASHÁZI MŰKÖDÉS INDULÁSÁT BEFOLYÁSOLÓ FŐBB TÉNYEZŐK 73
A társasház alapítása 73
AZ ALAPÍTÓ OKIRAT TARTALMA ÉS ELKÉSZÍTÉSÉNEK KÖRÜLMÉNYEI 73
A TÁRSASHÁZI MŰKÖDÉS INDÍTÁSA 73
A Társasház tulajdonosi és személyi összetétele, adottságai 74
Az épület műszaki állapota, felszereltsége 76
A társasház nagysága és a közös tulajdonú részek hasznosíthatósága 77
A társasház földrajzi elhelyezkedése 77
A jogi és közgazdasági környezet változás 78
TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSI- ÜZEMELTETÉSI ISMERETEK 78
Műszaki üzemeltetés 78
A társasház működtetésével összefüggő tapasztalatok 81
A KÖZGYŰLÉS MŰKÖDÉSE 81
A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG SZEREPE 82
A KÖZÖS KÉPVISELŐ FELADATÁNAK ELLÁTÁSA 83
A TÁRSASHÁZ-KEZELÉS ÁTADÁSA AZ ÚJ KÖZÖS KÉPVISELŐNEK 86
Alaphelyzetek 86
Tipikus problémák az átadás-átvételkor 87
Az új közös képviselőt választó közgyűlés előkészítése, a közgyűlés jegyzőkönyvének tartalma 88
A közgyűlést követő főbb feladatok 89
HÁZMESTER ALKALMAZÁSA 90
A TÁRSASHÁZI MŰKÖDÉS SZABÁLYOZOTTSÁGA 90
Épületbiztosítás szükségessége, módja 90
Jogi munka 91
Irodalomjegyzék 93
Jogszabály jegyzék 95
Melléklet: A Viktória Társasház Rendszer 97
I. A Viktória Társasház Rendszer, - Mint Társasház-kezelési Modell 97
1. A társasház és a társasház-kezelés stratégiája és filozófiája 97
2. A Közös Képviselő Alapfunkciója és Alapfeladatai 99
3. A Közös Képviselő Teljesítményének mércéje 100
4. A Társasház-kezelés Szervezési-, Menedzselési elvei, eszközei 100
A jogi szervezeti struktúra 102
A munkaszervezeti struktúra 103
A közös képviseleti feladatok célszerű megosztása: társasház szervizmenedzser és társasház gazdasági vezető 103
A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátása: házgondnok, felvonókezelő, fűtő 104
Az üzemeltetési háttérfeltételek biztosítása: műszaki szolgáltató, épületbiztosítás, jogi tevékenység 105
A társasház működésének szervezeti sémája 105
A Szabályozott Működés Feltételrendszere 108
A társasház adminisztráció és nyilvántartási rendje 108
A társasház gazdálkodási és elszámolási rendje 109
Az ügyfélszolgálati tevékenység megszervezése 109
A társasház Szervezeti-Működési Szabályzata, Házirendje 109
Az SZMSZ 110
A házirend 110
A társasház-kezelési egység modellje: a Viktória Társasház Rendszer mintaegysége 111
A Viktória Társasház Rendszer, Mint Franchise Hálózat 112
A Franchise Lényege Röviden 112
A Társasház - Kezelés és a Franchise 113
A Viktória Társasház Rendszer Franchise Hálózati Koncepciója 114
A Viktória Társasház Rendszer mint franchise, átadó szolgáltatásai 114
A franchise átvevő kötelezettségei 115
Önmenedzselő társasházak, mint franchise átvevők 116
Társasház-kezeléssel foglalkozó vagy foglalkozni kívánó vállalkozások, mint franchise átvevők 116
A Franchise Hálózat Kiépítésének koncepciója 117
Mintatár 119
A Viktória Társasház Rendszer Partnereinek Tájékoztatói 143

Témakörök